Agat Ejendomme kom gennem første kvartal 2026/27 med et resultat før værdireguleringer og skat på 1,1 mio. kr. mod 1,4 mio. kr. i samme periode året før. Faldet er beskedent. Men regnskabet viser også, hvor følsom koncernen er blevet over for renteudviklingen, efter at et større lån ved årsskiftet gik fra fast rente på 2 pct. til variabel markedsrente.
Det er den centrale pointe i kvartalsrapporten: Driften i ejendomsporteføljen holder skansen, men finansieringen tager en større bid af indtjeningen. Samtidig fastholder ledelsen sine helårsforventninger, mens markedet nu har blikket rettet mod den betingede aftale om køb af CapMans 65 pct.-andel i BROEN Shopping A/S.
Det samlede perioderesultat landede på 2,2 mio. kr. mod 2,4 mio. kr. året før. Værdireguleringerne udgjorde 1,1 mio. kr. mod 1,0 mio. kr. i samme kvartal sidste år, og selskabet oplyser, at der ikke er ændret afkastkrav i perioden. Det dæmper risikoen for, at kvartalets tal først og fremmest er drevet af ændrede forudsætninger i værdiansættelsen.
Lejeindtægterne stiger, men renterne tager mere
På driftssiden peger tallene den rigtige vej. Nettolejeindtægterne fra ejendomsporteføljen steg til 11,2 mio. kr. fra 10,7 mio. kr. i samme periode året før. Det viser, at den underliggende ejendomsdrift fortsat udvikler sig stabilt.
Driften af ejendomsporteføljen endte på 3,1 mio. kr. og lå dermed på niveau med samme periode sidste år, selv om renteomlægningen trak nettofinansieringsudgifterne op. For et ejendomsselskab i transformation er det et vigtigt signal. Aktivmassen leverer stadig, men kapitalstrukturen er blevet dyrere.
For investorer er det værd at hæfte sig ved, at fremgangen i lejeindtægterne endnu ikke slår tydeligt igennem på bundlinjen. Når et lån skifter fra lav fast rente til variabel markedsrente, bliver indtjeningen mere eksponeret mod rentemarkedet. Det øger usikkerheden om den løbende indtjening, især hvis renterne bliver liggende højt længere end ventet.
BROEN-aftalen er den centrale kursdriver
Den største strategiske nyhed ligger uden for selve kvartalstallene. Agat Ejendomme indgik i maj 2026 en betinget aftale om at købe CapMans 65 pct.-ejerandel i BROEN Shopping A/S. Aftalen er dog betinget af, at finansieringen falder på plads, og selskabet skal løfte finansieringsforbeholdet senest ultimo juni 2026. Ellers bortfalder aftalen.
Hvis købet bliver gennemført, forventer selskabet at lukke handlen senest 30. september 2026. Det gør de kommende uger afgørende – ikke nødvendigvis for kvartalsregnskabet, men for investeringscasen.
Selskabet skriver i kvartalsrapporten, at købet vil være “et vigtigt led i en strategisk transformation af koncernen mod at blive en rendyrket ejendomskoncern med fokus på fortsat udvikling, drift og optimering af koncernens danske shoppingcentre.”
Det peger på en mere fokuseret koncern med større eksponering mod danske shoppingcentre. Men finansieringen er stadig den kritiske hurdle. Et opkøb i et højere rentemiljø kræver disciplin, og markedet vil holde nøje øje med både pris, funding og afkastprofil.
Restaktiviteterne skal stadig ud af balancen
Transformationen handler ikke kun om at købe mere ejendom. Den handler også om at komme af med det, der ikke passer ind. Agat Ejendomme fastholder, at de tilbageværende restaktiviteter skal sælges, og efter regnskabsperiodens udløb har selskabet solgt knap 20 pct. af de tilbageværende byggeretsmeter i SporbyenScandia i Randers.
Det er ikke nogen stor enkeltstående ændring i sig selv, men det understøtter ledelsens plan om at rydde op i porteføljen. For investorer er det positivt, når et selskab i omstilling faktisk eksekverer på frasalgsdelen.
Balancen var ved udgangen af april på 763,6 mio. kr. mod 766,1 mio. kr. ved udgangen af januar. Egenkapitalen udgjorde 269,2 mio. kr., svarende til en soliditet på 35,3 pct. Ejendomsporteføljen udgør 91,2 pct. af koncernens balance, hvilket understreger, at Agat allerede i dag i høj grad er et ejendomsselskab, men endnu ikke helt et rendyrket et af slagsen.
- Resultat før værdireguleringer og skat: 1,1 mio. kr. mod 1,4 mio. kr. året før
- Nettolejeindtægter: 11,2 mio. kr. mod 10,7 mio. kr.
- Drift af ejendomsporteføljen: 3,1 mio. kr. på niveau med året før
- Periodens resultat: 2,2 mio. kr. mod 2,4 mio. kr.
- Soliditet: 35,3 pct.
Ledelsen fastholder forventningen til regnskabsåret 2026/27 om et koncernresultat før værdireguleringer og skat på 1-4 mio. kr. Fordelingen er fortsat et resultat fra ejendomsporteføljen på 8-10 mio. kr. og et resultat før skat fra restaktiviteterne på minus 7 til minus 6 mio. kr.
Det peger på, at ledelsen ikke ser kvartalet som et brud med årets plan. Samtidig er restaktiviteterne fortsat en reel belastning for koncernens samlede indtjening. Derfor bliver de næste milepæle afgørende: Kan Agat skaffe finansiering til BROEN-købet, og kan selskabet samtidig fortsætte afviklingen af de aktiviteter, der trækker afkastet ned?
Indtil da fremstår regnskabet som et kvartal uden dramatik, men heller ikke uden pres. Den operationelle drift holder stand, mens renterne gør arbejdet sværere. Den strategiske case afhænger nu af, om ledelsen kan levere på den handel, der skal definere næste fase for Agat Ejendomme.
Kilde: Agat Ejendommes delårsrapport for 1. kvartal 2026/27.