Nationalbanken ser røde flag – men markedet sender blandede signaler
Nationalbanken har netop løftet pegefingeren over for boligmarkedet i København. Bekymringen skyldes en farlig cocktail: Priserne stiger hurtigt og spreder sig nu til omegnen, mens køberne drømmer om evige prisstigninger. Det er præcis den slags, der kan puste en boble op. Historisk set er det ofte starten på en smertefuld nedtur, når spekulation og geografisk spredning følges ad.
Nationalbankens analyse er svær at sidde overhørig, men de nyeste markedstal tyder på, at virkeligheden i København allerede ser anderledes ud. Mens banken advarer om bobler, viser data, at markedet er begyndt at puste ud efter en lang periode med voldsomme prisstigninger.
Udbuddet stiger: Sælgerne rører på sig
Man skal kigge på udbuddet for at se de første tegn på en afmatning. I landsdelen Byen København – som dækker København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby – steg udbuddet af huse med 0,9 procent i april, mens der kom 2,3 procent flere lejligheder til salg sammenlignet med marts. Tallene er renset for de sædvanlige sæsonudsving, og derfor er stigningen værd at lægge mærke til.
Det står i skarp kontrast til resten af landet, hvor udbuddet generelt faldt i samme periode. Når der pludselig kommer flere boliger til salg i et marked, der ellers har været præget af mangel, skifter magten langsomt fra sælger til køber. Og det tager toppen af det prispres, som Nationalbanken ellers frygter vil løbe løbsk.
Prisvæksten taber momentum
Det er ikke kun antallet af boliger til salg, der ændrer sig. Priserne følger med. Siden december sidste år er væksten i udbudspriserne på lejligheder i hovedstaden faldet støt hver måned. I april tippede væksten endda over og blev negativ for første gang i næsten et år.
Huspriserne i København stiger stadig en lille smule, men det er lejlighederne, der dominerer markedet. Derfor er lejlighedspriserne den bedste strømpil for, hvor det hele bevæger sig hen. Når priserne på de nye boliger i vinduerne stagnerer eller falder, er det et klart signal: Sælgerne har indset, at træerne ikke vokser ind i himlen.
Efterspørgslen rammer muren
På den anden side – hos køberne – er der også tegn på træthed. Antallet af låntilbud fra realkreditinstitutterne i København står stille eller falder en smule. Da et låntilbud er det første store skridt mod en underskrift, fortæller tallet os meget om, hvor mange handler vi kan forvente de kommende måneder.
Samtidig spiller befolkningstallet en rolle, som man tit glemmer i nyhedsstrømmen. København vokser nemlig slet ikke så hurtigt som før. I starten af 2023 lå væksten på 1,1 procent, men her i 2024 er den faldet til 0,5 procent. Byen vokser stadig, men nu i et tempo, hvor bygherrerne faktisk kan følge med. Det tager noget af det grundlæggende pres af priserne.
Hvad betyder det for investoren?
For investorer med penge i bank- eller ejendomsaktier er udviklingen tveægget. En kontrolleret afmatning – en såkaldt blød landing – er drømmescenariet for banker og realkreditinstitutter. Det mindsker nemlig risikoen for store tab på udlån. Nationalbankens advarsel skal ses som et forsøg på at råbe vagt i gevær i tide, så vi undgår de problemer, vi så under finanskrisen.
Jens Hjarsbech, der er cheføkonom hos Mybanker, påpeger over for Euroinvestor, at risikoen for en boble kan være mindre end frygtet, hvis afmatningen bider sig fast: “Holder disse afmatningstegn ved den kommende tid, er risikoen for bobleopbygning og -spredning mindre, end hvad Nationalbanken kommer frem til.”
Men han minder også om, at man skal have tålmodighed: “Der skal mere end en eller to måneders data til at give os den endelige konklusion, og derfor bliver de kommende måneder afgørende for, om boligmarkedet og Nationalbanken kan ånde lettet op.”
For aktiemarkedet betyder det, at det kan blive en urolig sommer for de boligfølsomme sektorer. Investorerne bør holde skarpt øje med udbudstal og udlån de kommende måneder. Hvis afmatningen fortsætter uden at ende i et frit fald, kan det fjerne en stor del af usikkerheden omkring de danske bankaktier.